La seguente descrizione viene presentata, senza alcuna assunzione di responsabilità da parte del titolare di questo sito, all’unico scopo di illustrare per sommi capi ai consultatori del sito il processo usuale di svolgimento delle vendite immobiliari in Italia; ai soggetti interessati a partecipare ad una specifica procedura di vendita consigliamo di acquisire le opportune e dettagliate informazioni presso gli organi della procedura stessa.

 

L’espropriazione immobiliare ha per oggetto beni immobili (con le loro pertinenze) nonché i diritti reali di godimento su beni immobili.

 

La prassi delle vendite giudiziarie è andata sempre più crescendo negli ultimi anni. Dal 1° marzo 2006, a seguito delle Leggi n. 80/05, n. 263/05 e n. 52/06, sono entrate in vigore nuove regole con l’intento di snellire ulteriormente le procedure, ridurre la durata delle varie fasi che precedono la vendita coattiva dell'immobile ed assicurarne il buon esito.

 

Si cercherà di seguito di fornire una sommaria illustrazione della nuova normativa che regola le vendite immobiliari delineandone brevemente le varie fasi.

 

 

1) PIGNORAMENTO

 

L’espropriazione immobiliare è promossa dai creditori muniti di titolo esecutivo e ha inizio con l’atto di pignoramento immobiliare.

L’atto di pignoramento si esegue con la notifica al debitore e successiva trascrizione a cura dell’Ufficiale Giudiziario (ai sensi dell’art. 555  c.p.c.) presso l’Agenzia del Territorio (già Conservatoria dei Registri Immobiliari) di un atto sottoscritto dal creditore col quale si indicano (con gli estremi richiesti dal Codice Civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato) i beni e diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione e consiste in un’ingiunzione fatta al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito - esattamente indicato - i beni che si assoggettano al pignoramento ed i frutti di essi.

La trascrizione del pignoramento è destinata a rendere operante rispetto ai terzi il vincolo processuale cui i beni sono stati sottoposti, sia per evitare la pendenza di più procedure, sia per assicurare all’aggiudicatario la prevalenza del suo diritto.

Con il pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e degli accessori (compresi le pertinenze ed i frutti) senza diritto a compenso. Tuttavia la Legge prevede la possibilità che il G.E., su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, e sentito comunque il debitore, possa nominare custode una persona diversa dalla stesso debitore, essendo obbligatoria la scelta di una persona diversa, allorché l’immobile non sia occupato dalla stesso debitore (art. 559 c.p.c.).

La riforma del 2005 ha posto particolare attenzione alle funzioni della figura del custode al fine di rendere trasparente e rapida la collocazione del bene sul mercato, impedendo così il protrarsi di atteggiamenti ostruzionistici o in mala fede del debitore rimasto nel possesso del bene pignorato.

Il custode provvede in ogni caso (previa autorizzazione del G.E.) all’amministrazione ed alla gestione dell’immobile pignorato, esercita le azione previste dalla legge ed occorrenti per conseguirne la disponibilità ed assicura ai terzi interessati a presentare offerta di vendita la possibilità di visionare l’immobile (inserisce il bene nel circuito delle compravendite immobiliari su un piano di parità rispetto alle trattative tra privati).

Il disposto dell’art. 529 terzo comma c.c. prevede che l’inosservanza degli obblighi incombenti sul custode ne imponga la sostituzione.

 

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2) ISTANZA DI VENDITA

 

Ai sensi dell’art. 567 c.p.c., decorsi dieci giorni dal pignoramento (art. 501 c.p.c.), il creditore procedente o qualsiasi creditore concorrente munito di titolo esecutivo, può presentare istanza di vendita, che è contenuta in un ricorso da depositarsi nella Cancelleria del Tribunale cui appartiene l’Ufficiale Giudiziario che ha già provveduto a notificare l’atto di pignoramento immobiliare.

A norma dell’art. 497 c.p.c., l’istanza di vendita deve essere proposta entro novanta giorni dal pignoramento, a pena di inefficacia del medesimo; in tal caso il processo si estingue ed il G.E. con la stessa ordinanza con cui dichiara l’estinzione dispone, sentite le parti, la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Entro centoventi giorni (prima 60 giorni) dal deposito del ricorso con il quale si è richiesta la vendita il creditore deve provvedere a produrre una serie di documenti (in particolare si deve allegare l’estratto del catasto e le mappe censuarie; il certificato di destinazione urbanistica non anteriore al triennio; i certificati delle ispezioni ipotecarie relative all’immobile pignorato, risalenti al ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento). Il disposto del secondo comma dell’art. 567 c.p.c. è stato modificato dalla L. 302/1998, dal D.L. 35/2005 (convertito in L. 80/2005) e dispone che tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari (in assenza di detta documentazione il G.E. pronuncia anche d’ufficio ordinanza di inefficacia del pignoramento).

Il termine di centoventi giorni può essere prorogato per giusti motivi un’unica volta e per una durata non superiore ad ulteriore 120 giorni, su istanza dei creditori o dello stesso debitore.

Ricevuta l’istanza di vendita, il Giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 569 c.p.c., e quindi entro trenta giorni e non oltre centoventi giorni dal deposito, deve fissare udienza per l’audizione delle parti, alla quale non solo debbono partecipare le parti, ma anche i creditori iscritti che non siano ancora intervenuti e che devono essere avvertiti dell’espropriazione in corso.

 

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3) STIMA  e VENDITA DELL’IMMOBILE

 

La prima attività da compiere ai fini della vendita forzata dell’immobile è la determinazione del prezzo base della vendita stessa.

Il Giudice dell’Esecuzione, avvalendosi del potere discrezionale riconosciutogli dal codice, nomina un esperto affinché provveda a determinare il valore dell’immobile pignorato (stima del bene) ed offra una fedele fotografia della situazione giuridica del medesimo ai sensi dell’art. 173-bis disp.att.  (istituto modificato dal D.L. 35/2005, conv. in L. 80/2005).

In particolare, ai sensi del nuovo art. 569 c.p.c., il G.E., entro trenta giorni dal deposito della documentazione, nomina un esperto convocandolo avanti a sé affinché, fuori udienza, presti il giuramento.

Ai sensi dell’art. 173-bis disp.att. c.p.c., concluse le operazioni di stima, l’esperto deve redigere una relazione ed inviarne copia (anche per posta elettronica) ai creditori concorrenti e al debitore “anche se non costituito” almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza per l’audizione. A loro volta, i creditori possono depositare note alla relazione, così imponendo la partecipazione dell’esperto all’udienza affinché renda i chiarimenti necessari. Le disposizioni di legge tendono a rendere la valutazione peritale, per quanto possibile, rapida ed aderente alla realtà dei valori di mercato (la valutazione è sottoposta al contraddittorio posticipato dei creditori e dello stesso debitore esecutato, i quali hanno il medesimo interesse – sia pure per ragioni contrapposte – ad ottenere il risultato che il prezzo di vendita sia adeguato al valore effettivo del bene).

In virtù dell’art. 569 c.p.c., le parti hanno facoltà di fare osservazioni circa il tempo e le modalità di vendita, potendo così influenzare le scelte discrezionalmente compiute dal G.E., affinché si ottenga il più elevato ricavo possibile dalla liquidazione forzata.

In assenza di opposizioni o se si raggiunge un accordo, il G.E. ordina di procedersi alla vendita senza incanto ai sensi dell’art. 571 c.p.c., assegnando per le offerte un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120. Con il medesimo provvedimento fissa, per il giorno successivo alla scadenza del termine per le offerte, l’udienza per decidere sull’offerta e per la gare tra più offerenti, ovvero per i provvedimenti da adottare in assenza di offerte.

In presenza di opposizioni, se non si raggiunge l’accordo tra le parti, le stesse sono decise dal Tribunale con sentenza inappellabile.

Il Giudice dell’Esecuzione può scegliere se:

1. disporre la vendita in lotti ovvero in modo unitario;
2. provvedere direttamente alle operazioni di vendita ovvero delegarle ad un professionista;
3. disporre forme di pubblicità straordinarie oltre a quelle ordinarie.

L’art. 490 c.p.c.  prevede che la forma ordinaria di pubblicità dell’avviso di vendita immobiliare sia sempre costituita dall’inserzione pubblicitaria dell’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione (con cui è disposta la vendita) e della relazione di stima redatta dall’esperto in appositi siti internet, “almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto”.

Per quanto concerne la disciplina transitoria, la riforma del processo esecutivo si applica anche ai procedimenti di espropriazione pendenti alla data della sua entrata in vigore (1° marzo 2006), pertanto quando è già stata ordinata la vendita, la stessa è assoggettata alla disciplina previdente.

 

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4) VENDITA SENZA INCANTO

 

Per la vendita senza incanto (con la riforma del 2005 divenuto un passaggio preliminare e necessario perché si possa poi procedere alla vendita all’incanto), nell’ordinanza ex art. 569 terzo comma c.p.c. il Giudice dell’Esecuzione deve stabilire il prezzo base e fissare sia un termine (non inferiore a novanta giorni e non superiore a centoventi giorni) entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto, sia la data dell’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti.

La vendita senza incanto ha inizio con la pubblicazione dell’avviso di vendita, contente l’indicazione del debitore, degli estremi previsti nell’art. 555 c.p.c. e del valore dell’immobile determinato a norma dell’art. 568 c.p.c., data dal Cancelliere.

L’art. 571 c.p.c. stabilisce che le offerte (da presentarsi a pena di inefficacia nel termine fissato con l’ordinanza di vendita, e che non possono essere revocate prima di 20 giorni) debbono essere depositate in busta chiusa nella cancelleria del Tribunale, da chiunque ne abbia interesse (ad eccezione del debitore e del custode), a mezzo dichiarazione scritta (compilata personalmente o a mezzo di avvocato) in cui sia indicato il prezzo, il tempo, il modo del pagamento ed ogni altro elemento utile.

La cauzione per la partecipazione alla vendita senza incanto (in misura non inferiore ad un decimo del prezzo proposto) deve essere versata mediante assegno circolare e lo stesso deve essere inserito nella busta contente l’offerta. Il cancelliere al momento della ricezione delle buste, annota all’esterno il nome di chi materialmente provvede al deposito (il G.E. può prevedere anche altre forme di presentazione delle offerte - posta elettronica, versamento della cauzione mediante l’accredito a mezzo bonifico o deposito su conto corrente bancario o postale intestato alla procedura esecutiva).

Nell’udienza fissata per l’esame delle offerte, il G.E. (o il professionista delegato) apre le buste alla presenza degli offerenti e valute le offerte sentite le parti e i creditori inscritti non intervenuti.

Il combinato disposto degli artt. 572 e 573 c.p.c. disciplina infatti due distinte ipotesi:

1. se sia stata avanzata una sola offerta;
2. ovvero una pluralità di offerte.

In presenza di un’unica offerta d’acquisto, è necessario ulteriormente distinguere se la stessa supera di almeno un quinto il prezzo base stabilito dal Giudice: in questo caso, l’offerta “è senz’altro accolta”.

Qualora invece l’offerta sia compresa tra il prezzo base (se inferiore, infatti, è inefficace) e un quinto, l’offerta può essere rifiutata ove il creditore procedente manifesti il proprio dissenso ovvero il Giudice ritenga “che vi è seria possibilità di migliore vendita con sistema dell’incanto”.

Ove siano state presentate più offerte d’acquisto senza incanto, il Giudice deve invitare gli offerenti presenti a una gara sull’offerta più alta (in mancanza di adesioni procede alla vendita al migliore offerente o all’incanto).

Ove la vendita senza incanto, per qualsiasi motivo, non si concluda con l’aggiudicazione, si deve provvedere con la vendita con incanto.

 

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5) VENDITA CON INCANTO e OFFERTE IN AUMENTO

 

Il primo atto della vendita con incanto è l’ordinanza di cui all’art. 576 c.p.c. pubblicata a cura del cancelliere nella quale il G.E. stabilisce (avvalendosi anche di un esperto) le modalità con cui deve svolgersi l’incanto.

Per l’ammissione all’incanto, è necessario aver prestato la cauzione nelle forme dei depositi giudiziari, entro il termine e nella misura (comunque non superiore al decimo del prezzo base d’asta come da riforma del D.L. 35/2005, conv. L. 80/2005) discrezionalmente stabiliti dal G.E. con l’ordinanza di cui all’art. 569 c.p.c..

Ai sensi dell’art. 580 c.p.c. la cauzione normalmente viene restituita al termine dell’incanto all’offerente che non sia risultato aggiudicatario; qualora, invece, l’aggiudicatario si renda inadempiente e/o la persona ammessa all’incanto “abbia omesso di partecipare al medesimo, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo” la stessa è trattenuta (in tutto o in parte, nella misura di un decimo) dalla procedura per essere destinata a comporre il ricavato dell’espropriazione, su cui si soddisferanno poi i creditori.

L’incanto vero e proprio consiste in una pubblica gara, e quindi in pubblica udienza davanti al Giudice dell’Esecuzione, caratterizzata dalla partecipazione di più soggetti che, tra loro in concorrenza, presentano offerte in aumento. L’ordinanza di vendita dispone il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’udienza, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle singole offerte e il termine entro il quale, quando si dia luogo ad aggiudicazione, il prezzo deve essere versato.

Allorché uno dei soggetti che vi partecipa presenti un’offerta maggiore delle altre, non seguita da un’offerta in rialzo nel termine di tre minuti dalla precedente, il Giudice lo designa quale aggiudicatario dell’immobile (secondo la citata norma, l’immobile è aggiudicato all’offerente che ha presentato appunto la “maggiore offerta”).

Tuttavia essa non è definitiva.

Esaurita la gara e aggiudicato l’immobile al maggior offerente, possono, infatti, essere avanzate, nel termine perentorio di dieci giorni, ulteriori offerte di acquisto, ad un prezzo superiore di almeno un quinto rispetto a quello raggiunto nell’incanto (prima un sesto); le offerte devono essere accompagnate da una cauzione pari al doppio di quella prevista per l’incanto (art. 584 c.p.c.).

Il Giudice, a seguito dell’offerta in aumento del quinto, indice una nuova gara, fissando il termine entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte con dichiarazione presentata in cancelleria con la stessa cauzione pari al doppio di quella prevista per l’incanto. Alla gara possono partecipare gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti al precedente incanto che abbiano integrato la cauzione fino al doppio nel termine fissato dal Giudice.

Nel caso di mancata partecipazione degli offerenti in aumento alla gara, l’aggiudicazione provvisoria diventa definitiva e, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo, gli offerenti in aumento, perdono le cauzioni versate, che rimangono acquisite alla procedura, e l’immobile rimane definitivamente aggiudicato.

Le norme in tema di versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario sono state modificate dal D.L. 35/2005, conv. L. 80/2005 in vista del fenomeno, sempre più frequente nella prassi, in cui le somme da versare siano procurate a mezzo di un contratto di finanziamento.

L’art. 585 c.p.c. prevede, infatti, il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura con la costituzione di una garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto della vendita. Nel decreto di trasferimento si dovrà fare menzione del contratto di finanziamento ed il Conservatore dei Registri Immobiliari non potrà eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata.

Nelle vendite forzate, difatti, il trasferimento dell’immobile avviene con la liberazione dell’immobile da tutti i vincoli giuridici preesistenti (sorti per la garanzia o l’attuazione della responsabilità patrimoniale del debitore esecutato), e con l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto (tale ingiunzione costituisce titolo esecutivo per il rilascio).

La nuova disposizione consente espressamente che contestualmente all’estinzione dei precedenti vincoli esistenti, venga iscritta una nuova ipoteca di primo grado a favore del finanziatore ed a garanzia dell’obbligazione assunta dalla parte finanziata.

L’aggiudicatario definitivo può essere inadempiente, non versando il prezzo nel termine stabilito. In questo caso il G.E. ne dichiara la decadenza, disponendo un nuovo incanto. La “rivendita” avviene in danno dell’aggiudicatario inadempiente, nel senso che se il ricavato finale (unito alla cauzione confiscata) risulta inferiore a quello dell’offerta avanzata nell’incanto precedente dell’aggiudicatario inadempiente, questi ai sensi del secondo comma dell’art. 587c.p.c. “è tenuto al pagamento della differenza”.

Qualora anche la vendita con incanto si concluda senza che sia pronunciata l’aggiudicazione, si apre l’ultima ed estrema modalità di liquidazione forzata, rappresentata dalla assegnazione.

 

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6) DECRETO DI TRASFERIMENTO

 

L’ultimo atto conclusivo della procedura è costituito dal decreto di trasferimento, che viene emanato solo dopo il versamento del prezzo.

L’atto costituisce il titolo formale con il quale il Giudice trasferisce all’aggiudicatario la proprietà (o altro diritto reale) del bene immobile, ed è fonte di diritti per il medesimo soggetto.

Va comunque tenuto presente che, a norma dell’art. 586 c.p.c., in luogo della pronuncia del decreto di trasferimento, fino a quando quest’ultimo non venga emesso, il giudice più anche sospendere la vendita, “quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.